Николай Погодин: «Проживание в квартирах должно быть комфортным, а услуга ЖКХ - профессиональной»

30.03.2018

Как обеспечить жильцам комфорт на фоне старения жилого фонда, увеличения физического износа коммуникаций, сложности в реализации государственных программ по капитальному ремонту? Как экономить на услугах ЖКХ, снижать тарифы и при этом повышать эффективность, внедрять новые технологии, обновлять инфраструктуру? Все возможно, считает руководитель управляющей организации «Жилстройсервис» Николай Погодин.

Что в приоритете?

- Николай Петрович, какие приоритеты в работе управляющей организации «Жилстройсервис» можно отметить, подводя итоги 2017 года?

- В 2017 году мы сосредоточились на трех главных направлениях. Первое – капремонт и обеспечение комфортных условий проживания жителей. Второе - своевременное выполнение аварийных заявок от населения и предотвращение аварийных ситуаций. Третье - мероприятия по энергосбережению. Все они очень важные, и по каждому из них есть успехи.

- Итак, пункт первый – капремонт и обеспечение комфортного проживания.

- В обслуживаемом нами жилом фонде есть проблема, связанная с проведением капитального ремонта, вернее, с его непроведением при передаче в собственность гражданам муниципального жилья. Первоначально жилье в домах было в муниципальной собственности, а потом перешло в частную в порядке приватизации. Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года № 1541-1, так называемым «Законом о приватизации», а в частности, статьей 16, было определено, что бывшие наймодатели (органы местного самоуправления) должны выполнить свои обязательства по капитальному ремонту перед собственниками помещений в многоквартирных домах (МКД). Однако фактически в ходе приватизации жилых и нежилых помещений новые владельцы не фиксировали состояние общего имущества МКД, соответственно, обязательства бывших собственников жилого фонда по капитальному ремонту не были определены. В связи с этим жители обращались в суды, чтобы был сделан капремонт за счет муниципального бюджета - это кровля, межпанельные швы, система отопления. На сегодняшний день 50 домов из 115 успешно защитили в суде свои права. В трех домах работы уже проведены, еще 5 МКД стоят в плане.

- Почему так медленно движется исполнение обязательств бывших собственников муниципальных квартир по капремонту?

- Из-за отсутствия финансирования исполнение решений судов затягивается, а проблемы растут довольно быстро. В городском бюджете на всех денег не хватает. А в целом, как известно, требуется 2 млрд рублей на все такие дома в городе. В прошлом году выделено 30 млн рублей, на этот год запланировано порядка 80 млн рублей. Люди ждут, а нам приходится латать дыры, договариваться с жителями о проведении необходимых работ за счет накоплений на текущий ремонт. Но, сами понимаете, одно дело – капитальный ремонт кровли, а другое – точечное латание, которое эффекта не дает. Погодные перемены «плюс-минус» за окном, лед разрывает покрытие, это приводит к тому, что кровля протекает, и квартиры затапливает.

Ущерб от подтопления в квартирах целиком ложится на расходы управляющей компании. Каждый год на решение этих сезонных проблем мы тратим от 1,5 до 2,5 млн рублей. Огромные деньги, которые в случае выполнения городом своих обязательств можно было бы направить на другие нужды.

Профилактика – лучшая защита от форс-мажоров

- Часто ли возникают аварийные ситуации в домах?

- Наша работа в большей степени направлена на предотвращение аварийных случаев, и жильцы идут нам навстречу в вопросах своевременного обновления инженерной инфраструктуры в домах. Мы хорошо готовим систему инженерии к зимнему периоду, и больших проблем нет. Поэтому аварии случаются лишь точечно, как правило, по разовым, несистемным причинам и оперативно устраняются. В основном выезжаем по проблемам с канализацией, буквально последний случай – в систему попала половая тряпка, все забилось, в квартиру полились стоки. Выехали – устранили.

Отмечу, что мы внимательно следим за состоянием подвалов, и в наших домах они всегда сухие. Это регулярно подтверждается при каждом комиссионном обследовании. Для промывки элеваторные узлы оснащены дренажными системами, специальными шлангами, ничего никуда не выливается, все идет в канализацию.

У нас есть все необходимые средства - материалы и техника для быстрого реагирования на любую заявку.

- Есть тенденция менять металлические трубы на трубы ПВХ? В обслуживаемых вашей компанией домах такие замены производятся?

- Категорически против таких замен. На ХВС еще можно ставить полипропиленовые трубы или металлопластик, но на ГВС и тем более теплоснабжение не рекомендую. Мы уже попадали в печальную ситуацию, когда заменили на металлопластик и полипропилен систему ГВС на доме. Из-за температурной нагрузки на таких трубопроводах образуются шишки, их начинает гнуть во все стороны. Поэтому вынуждены были переложить всю сеть. Металлопластик в резьбовых соединениях при переключении может протекать, каким бы классным он ни был, потому что у металла и пластмассы разные линейные расширения. К тому же выяснилось, что поставщики не гарантируют работу при температуре выше 80 градусов, в итоге срок службы материалов снижается в пять раз. То есть никаких 50 лет гарантийного срока эксплуатации нет.

Считаю, что полипропилен хорошо подходит для канализации, в которой нет резких температурных воздействий. Для квартир есть малошумные трубопроводы, а в подвале можно ставить обыкновенные ПВХ.

- Есть ли проблемы с качеством воды?

- С внутренними сетями у нас полный порядок, но внешние иногда «мутят воду», и на это, к сожалению, повлиять мы не в состоянии. «Ресурсники» обязывают делать промывку сетей. У нас шесть компрессоров, после завершения отопительного сезона очищаем обслуживаемые сети, поэтому внутри у нас вода чистая. Но наружными сетями никто не занимается, они никогда не «мылись». И как только на «Водоканале» производятся оперативные переключения, вся грязь поднимается и идет в общедомовые сети, а жители в свою очередь идут в управляющую организацию с претензиями – фильтры забиваются, выходит из строя бытовая техника и т.д. Но это не наша вина, до границы раздела ответственность по промывке холодной воды лежит на «Водоканале», а качество горячей – на «Т Плюс». А так, в целом, уже два года подряд к нам поступает качественная, химически очищенная вода, параметры которой соответствуют утвержденному температурному графику. Грязь может появиться только при переключениях системы.

Экономика должна быть экономной

- Вы назвали одним из главных направлений работы - энергосбережение и в целом - ресурсосбережение. Кто получает от этого выгоду - управляющая организация или собственники?

- Это взаимная выгода. Этот процесс регулируется ФЗ-261 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности». Мы одними из первых в Ульяновске стали реализовывать план действий по энергосбережению. «Жилстройсервис» ведет эту работу с 2010 года – фактически с момента принятия закона. И те инвестиции, которые сделаны в энергосбережение жилого фонда в 2010-2013 годах – реконструкция систем теплоснабжения, автоматика погодного регулирования, приборы температурного регулирования на горячую воду, окупились за 1,5-2 года, и жители это ощутили, можно сказать, на своих кошельках. Хотя поначалу их сложно было убедить в пользе и выгоде нововведений, мало кто верил, но потом стали активно включаться в процесс.

- В чем суть энергосбережения?

- За все годы работы мы стремимся сохранить тепловой контур домов, в том числе поддерживаем систему центрального отопления – теплоизоляция, промывка, опрессовка, своевременные замены, устанавливаем пластиковые окна, ремонтируем старое остекление, заделываем межпанельные швы, внедряем светодиодное освещение в местах общего пользования. Для нас это очень важная работа, так как мероприятия по энергосбережению улучшают качество проживания, а главное - позволяют значительно снизить расходы собственников на оплату потребляемых ресурсов - теплоснабжение, электроэнергию, воду.

Следующим шагом было внедрение энергопаспортов на дома (подробнее об энергосбережении читайте в материале на стр. 6 - прим. авт.) с описанием источников утечек ресурсов и присвоением классов энергоэффективности. Ставим на отопительную систему балансировочные клапаны, обеспечивающие равномерное распределение тепловых ресурсов по подъездам и квартирам, они решают проблему «холодных мест» в доме.

Профессионально и под контролем

- Вы системно подошли к вопросу энергосбережения...

- Наше решение комплексное. В управляющей организации «Жилстройсервис» есть выделенное подразделение, «Энергобюро», которое и ведет энергопаспорта и владеет всей ситуацией по домам в оперативном режиме. Одними из первых создали группу наладки из специалистов узкой направленности – тепловики, инженеры, электронщики, которые выполняют большой комплекс инженерных работ – приемка, наладка, поверка приборов учета и т.д. Сделали собственную диспетчеризацию. «Т Плюс» навязывал свою услугу – диспетчеризацию с выходом на сервер в Москву. Нас это не устроило, потому что данные можно было получать только в конце месяца и не было возможности оперативного отслеживания и реагирования. Совместно с компанией «КРОС-НИАТ» разработали собственную диспетчеризацию, «посадили» на пульт, сертифицировали с ульяновским центром стандартизации. Теперь у нас все данные в любом формате – видим текущее состояние, можем формировать и часовые, и суточные, и месячные отчеты.

- Сколько домов охвачено собственной диспетчеризацией?

- 90% домов автоматизировано. И два дома у нас без приборов учета тепловой энергии — пр-т Созидателей, д.16 и д.44, сейчас предлагаем им внедрение современных технологий, за счет которых теплопотери снизятся от 5% до 10%, а расходы на теплоснабжение можно будет сократить в 1,5-2 раза. Более того, собственников обязывает закон: согласно ФЗ-261 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» и Постановлению Правительства РФ №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» в случае отсутствия приборов учета в квартире (индивидуальных) или на доме (коллективных) управляющая компания должна применять дополнительно к начислению платы по нормативу повышающий коэффициент 1,5, то есть назначить штрафные санкции, а это существенная переплата, которая ударит по карману собственников. Многие многоквартирные дома это осознали, и на общих собраниях собственников решили подключиться к программе энергосбережения.

В целях безопасности

- Не только ресурсосбережение, но и безопасность сегодня в приоритете…

- Именно в этих целях мы проводим проверку электроплит в квартирах собственников. В целом же, с электроснабжением проблем нет и претензий к «УльГЭС» тоже. Наши специалисты регулярно проводят испытания всех общедомовых сетей, проверяют сопротивление изоляции, заземление, защиту от коротких замыканий.

- Проверка электроплит обязательна?

- В целях безопасности ее нужно проводить. Электроплита – источник повышенной опасности, если нет заземления - будет потенциал на корпусе плиты, ребенок подойдет и может получить удар током. Конечно, это не общее имущество, но мы обязаны обеспечить безопасность проживания граждан. Так как многие собственники устанавливают электроплиты сами, специалисты смотрят, есть ли третий провод – «земля», нет ли обрывов, повреждений. При выявлении несоответствий выдается предписание на устранение, все протоколы обследования и документы хранятся у нас в архиве.

Настоящее беспокойство на сегодняшний день вызывают старые лифты. Это и высокое энергопотребление, и то, что многие почти выработали свой ресурс, становятся небезопасными и нуждаются в полной замене.

- Замена лифтов как-то движется?

- Из-за того, что буксует программа капремонта, их замена практически не движется. ООО «УО Жилстройсервис» заключило договор с Инженерным центром, специалисты раз в два года обследуют лифты, дают заключение, при каких условиях возможна дальнейшая эксплуатация - например, где-то лебедку нужно поменять, где-то трос или редуктор и т.д. Это пока продлевает жизнь лифтам. Там, где ситуация критическая, готовим необходимые документы, стараемся ускорить решение вопроса и попасть в краткосрочную программу по капремонту.

Защита от магнита

- Мы говорим о высоких законных технологиях ресурсосбережения, а некоторые собственники кустарными незаконными способами стремятся снизить квартплату, например, намагничивая счетчики ГВС и ХВС.

- Расчеты за холодную и горячую воду – очень больная тема. Мы и технически, и юридически боремся с жителями, которые воруют воду, тем самым создают долги в целом по дому и убытки для управляющей организации. Несколько лет назад приглашали лабораторию, которая с помощью приборов и сертифицированной методики выявила намагниченные счетчики, а в некоторых квартирах собственники самовольно сорвали пломбы. Согласно нормативно-правовым актам, мы были обязаны выставить платеж по сечению трубы, а не по нормативу. Счета за воровство получились внушительными – по 70-80 тыс. рублей с квартиры. Огромные суммы долга, которые сложно взыскать… Но почему должны страдать добросовестные жители?

- Есть какая-то эффективная защита от недобросовестных собственников?

- Два года назад мы стали ставить антимагнитные пломбы, которые при приближении магнита вскрываются. Стоимость их небольшая, а эффект очень действенный.

В настоящее время прорабатываем возможности внедрения автоматизированной системы сбора показаний поквартирных счетчиков ГВС и ХВС. Такая практика уже существует в других городах. «Водоканал» и «Т Плюс» снимают показания общедомового счетчика 24 или 25 числа каждого месяца, а жители приносят показания когда попало – кто-то в срок, кто-то вообще в следующем месяце или через два-три месяца. Приходится высчитывать по среднему, поэтому баланса в доме нет. Автоматизированная система исправит эту ситуацию и позволит удаленно отслеживать показания приборов учета. Кстати, сейчас рассматривается возможность реализации такой программы на условиях софинансирования из городского бюджета, планируется определить перечень пилотных домов и апробировать.

Комфортный диалог

- Дома, которые обслуживает ООО «УО Жилстройсервис», принимают участие в программе по формированию комфортной городской среды?

- Четыре наших дома вошли в эту программу на условиях софинансирования от 3 до 5 рублей с кв.м. Благоустройство с расширением внутридворового проезда будет сделано по проспекту Сурова, д. 5, проспекту Академика Филатова, д. 7, на бульваре Киевском д. 4, также комфортный двор обустроят на улице Карбышева, д. 28. До этого, при содействии наших депутатов, мы участвовали в программе «Уютный двор», в рамках которой сделали дворы на улице Карбышева, д. 4, проспекте Ленинского Комсомола, д. 32 и д. 43, бульваре Новосондецком, д. 16, бульваре Львовском, д. 6 – расширили дорогу, установили малые архитектурные формы, скамейки, урны, провели освещение.

- Легко находите диалог с жителями?

- У нас активные жители, с которыми в большинстве случаев приходим к конструктивному решению, совместно проводим улучшения, внедряем новые технологии. Одними из первых управляющих организаций в городе нами был организован собственный колл-центр, занимающийся приемом и контролем заявок и письменных обращений от жителей многоквартирных домов.

- Какие функции выполняет колл-центр? По каким вопросам можно обращаться?

- Колл-центр выполняет полезные функции «связного» между компанией и ее клиентами. Жители получают консультации и поддержку по телефону, квалифицированные советы по вопросам жилищного законодательства, с помощью специалистов готовят письменные обращения и заявления, получают разъяснения по начислениям за коммунальные услуги и информацию о действующих тарифах.

У нас работают грамотные, юридически подкованные специалисты, которые могут доступно и понятно ответить на любые вопросы, касающиеся жилищной сферы и качества обслуживания. Принимаем заявки и обращения по всем каналам связи – по телефону, факсу, через сайт «Жилстройсервиса» www.ulgss.ru, письменно и на все гарантированно реагируем и отвечаем. Мы придаем большое значение обратной связи, грамотный в жилищных вопросах собственник – наш главный союзник в борьбе за качество услуг.

Телефон колл-центра: (8422) 20-79-35, 20-18-89.